מיסוי מקרקעין: סוגי המיסים השונים החלים על נכסים מקרקעין, כגון מס שבח

בעשורים האחרונים ניתן לראות צמיחה משמעותית בשוק הנדל"ן בישראל. כל שנה מתבצעות אלפי מכירות נכסים מקרקעין ברחבי הארץ, ועם זאת עלולים להיות מסים משתנים שחלים על בעלי הנכסים והרוכשים. המיסוי המקרקעי הוא נושא מורכב שדורש הבנה מעמיקה על החוקים והתקנות הנוגעים לתחום. במאמר זה נעסוק בסוגי המיסים השונים החלים על נכסים מקרקעין בישראל, ובפרט נתמקד בחקיקה המיוחדת בשמו "מס שבח".

"תשלומים מקרקעין: מבט על המיסים השונים המחויבים על נכסי האדמה, כולל מס שבח"

רקע המיסוי המקרקעי

מיסוי המקרקעין הוא תחום מיסוי מיוחד ששולט בתמריצים, בשלטון מקרקעין ובמיסוי על הכנסות מנכסי רכוש נכסי. חוק המס המקרקעי נוסד על סמך הגבלות משפטיות ומיסויות מיוחדות, הקשורות למקרקעין ולנכסים מקרקעין.

סוגי המיסים השונים

קיימים מספר סוגים שונים של מיסוי מקרקעין שחלים על נכסים מקרקעין בישראל. הם מתבצעים בהתאם לחוקים והוראות מיוחדות הנקבעות על ידי הממשלה והרשות המקומית.

1. מס שבח

המס השולם על נכסים מקרקעין בגין שיפוץ ושדרוג נקרא "מס שבח". זהו מס מיוחד שנועד לעודד את בעלי הנכסים לשפר את הנכסים ולשדרגם, באמצעות הענקת פטורים מסים וזיכויים מסים חוזרים. המטרה העיקרית היא לעודד צמיחה ושיפור בשוק הנדל"ן.

דוגמה למקרה: רונן הוא בעל דירה בתל אביב שרוצה לשפר את המראה החיצוני שלה. הוא משכיר את הדירה למשך 5 שנים ובעוד 4 שנים הוא מתכנן לחזור להתגורר בה. על מנת לשפר את החיצוני של הדירה, רונן יצטרך לשלם מס שבח על השיפוץ. אם הוא יקבל את האישורים המתאימים מרשות הבניה ויממש את השיפוץ על פי התכנית, הוא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה וזיכוי מסים חוזרים בעת המכירה של הדירה.

2. מס רכישה

מס רכישה הוא מיסוי שנגבה על עסקאות הקנייה של נכסים מקרקעין, פרט למקרים בהם חוק השבח מעניק פטור ממס זה.

דוגמה למקרה: רחל החליטה לרכוש דירה חדשה בתל אביב. מחיר הדירה היה 2 מיליון ש"ח, ועל פי החוקים הקיימים, מס הרכישה על דירה בגובה זה יהיה 8% מהמחיר, או 160,000 ש"ח. עם זאת, הדירה של רחל הוזכתה לפטור ממס רכישה בזכות החוק החדש של מס שבח. רחל תצטרך לשלם את המס השבח במקום.

3. מס רכישה מוגבל

מס רכישה מוגבל הוא מיסוי שנגבה על עסקאות הקנייה של נכסים מקרקעין, כאשר הנכס נרכש תוך שימוש בתשתית הכלכלית. המטרה של המיסוי הזה היא למנוע רכישת נכסים במטרה של תועלת כלכלית, כגון קניית דירות כדי למכורן עם רווח.

דוגמה למקרה: אדם רכש חלקה עם מבנה ישן והחליט לפרק אותו ולבנות יחידה דיורית חדשה. אם הוא יעריך שהדירה תתאים לרווח במסגרת הקנייה והמכירה, הוא ישלם מס רכישה מוגבל על החלקה.

דוגמאות נוספות

להלן כמה דוגמאות נוספות לשימוש המיסים השונים:

• מס שבח: בעלי נכסים מקרקעין שמשפרים את הנכסים שלהם זכאים לפטור ממס רכישה וזיכויים מסים חוזרים בעת המכירה שלהם.
• מס רכישה: בעלי נכסים מקרקעין שרוכשים נכסים חדשים חייבים לשלם מס רכישה על העסקה.
• מס רכישה מוגבל: בעלי נכסים מקרקעין שמרכיבים תשתית כלכלית לרכישת נכס עם תועלת כלכלית ישלמו מס רכישה מוגבל על העסקה.

סוגי המיסים העיקריים החלים על נכסי מקרקעין

קיימים מספר סוגים של מיסים החלים בישראל על בעלות ועסקאות בנכסי מקרקעין. המיסים העיקריים הם:

• מס רכישה – חל על רוכשי דירות מקבלנים או ממוכרים אחרים
• מס שבח – חל על השבח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין
• מס רכוש – חל על בעלות על נכסי מקרקעין כגון דירות, בתים וקרקעות
• אגרות והיטלים – משולמים לרשויות מקומיות עבור היתרי בנייה ופיתוח תשתיות

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המשולם על ידי רוכשי דירות חדשות מקבלנים או ממוכרים פרטיים. שיעור המס הוא 8%-10% משווי הנכס הנרכש. המס משולם לרשות המיסים בישראל באמצעות עורך הדין המטפל בעסקה. ישנן הקלות ופטורים שונים מתשלום מס רכישה עבור רוכשי דירה יחידה.

מס שבח

מס שבח חל על רווח הון (שבח) שנוצר ממכירת מקרקעין כגון דירות, מגרשים ובתים. שיעור המס נע בין 25%-50% מסך הרווח שנוצר בעסקה. המס מחושב כשיעור מההפרש שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי של הנכס ומוכפל בשיעור המס. ישנם פטורים והקלות שונות בתשלום המס.

מס רכוש

מס רכוש (ארנונה) הוא מס שנתי המשולם לרשויות המקומיות (עיריות ומועצות) עבור החזקה של נכסי מקרקעין. בעלי הנכסים החייבים במס רכוש הם בעלי דירות, בתים, משרדים, חנויות, מבני תעשייה ועוד. גובה המס מחושב לפי מ"ר של הנכס ואזור המגורים.

אגרות והיטלים

בעלי נכסי מקרקעין משלמים גם אגרות והיטלים שונים עבור פיתוח תשתיות ציבוריות וקבלת היתרי בנייה מהרשויות המקומיות. לדוגמה:

• היטל השבחה – משולם עבור עליית ערך מקרקעין כתוצאה מפיתוח תשתיות ציבוריות או שינוי ייעודי קרקע
• אגרות בנייה – עבור הוצאת היתר בנייה
• היטלי פיתוח – עבור סלילת כבישים, מדרכות ותשתיות נוספות

הקלות ופטורים במיסוי מקרקעין

קיימות מספר אפשרויות להקלות ופטורים ממיסים על נכסי מקרקעין במקרים מסוימים. להלן כמה דוגמאות:

פטור ממס שבח לדירה יחידה

יחידים המוכרים דירת מגורים יחידה זכאים לפטור מלא ממס שבח עד לסכום של 4 מיליון ש"ח, אם התגוררו בדירה זו לפחות 18 חודשים מתוך התקופה האחרונה לפני המכירה.

הנחה לאזרחים ותיקים במס רכוש

אזרחים ותיקים (גיל פרישה ומעלה) זכאים להנחה של עד 100% במס רכוש על דירת מגורים יחידה בה הם מתגוררים, בהתאם להכנסתם ומבחני הכנסה.

פטור ממע"מ לרוכש דירה ראשונה

רוכשי דירת מגורים ראשונה זכאים לפטור מלא ממע"מ (מס ערך מוסף) על רכישת הדירה מקבלן, בתנאי ששטח הדירה אינו עולה על 100 מ"ר.

מסלולי מיסוי חלופיים במכירת נכס מקרקעין

בעת מכירת נכס מקרקעין, המוכר יכול לבחור בין מספר מסלולי מיסוי – מיסוי בשיעור אחיד או מיסוי בשיעור פרוגרסיבי, בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס וסוג הנכס:

מיסוי בשיעור אחיד

שיעור מס אחיד של 25% על השבח הריאלי ממכירת כל נכס מקרקעין, ללא תלות בתקופת ההחזקה בנכס. מסלול זה מתאים בד"כ לתקופות החזקה קצרות יחסית.

מיסוי בשיעור פרוגרסיבי

כאן שיעור המס משתנה בין 25% לבין 50% בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס המקרקעין. ככל שתקופת ההחזקה ארוכה יותר, שיעור המס יורד. מסלול זה כדאי לרוב בהחזקה ארוכת טווח (מעל 4 שנים) בנכס.

בחירת המסלול המיטבי תלויה בפרמטרים רבים כגון סוג הנכס, התקופה בה הוחזק, עליית המחירים בתקופה זו ועוד, ולכן מומלץ להיוועץ עם יועץ מס לפני בחירת המסלול.

מיסוי מקרקעין: סוגי המיסים השונים החלים על נכסים מקרקעין, כגון מס שבח – "מיסים על נכסי האדמה: הכרחים מסויימים שיחולו על נכסים מקרקעין, כמו מס שבח"

מסקנה

מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב וחשוב בתחום הנדל"ן. חוקי המיסוי השונים שחלים על נכסים מקרקעין יכולים לשפיע באופן משמעותי על הפעילות הפיננסית של בעלי הנכסים והרוכשים. יצירת קשר עם הלוחש לנדל"ן יכול לסייע בהבנת החוקים, התקנות וההוראות המיוחדות הנוגעות לתחום המיסוי המקרקעי, ניתן למנוע טעויות ולמקסם את התמורה הפיננסית של עסקאות הנדל"ן. על כן, חשוב להתייעץ עם מומחה מס על מנת להבין את המיסוי המקרקעי ולהתמודד עםו בצורה הטובה ביותר.